O
lucro obtido na venda de um imóvel residencial é tributado atualmente pelo
Fisco em 15%, mas o proprietário pode reduzir ou até mesmo anular o valor da
cobrança se ficar atento aos benefícios fiscais. Há quatro tipos de isenções
totais de Imposto de Renda (IR) sobre o chamado ganho de capital – a diferença
entre o valor recebido na venda e o custo de aquisição. Há também fatores que
geram reduções parciais ou ainda conhecimentos tributários que ajudam o
contribuinte a pagar menos.
A
isenção mais conhecida é a que envolve a compra de outro bem. Isto é, quem
aplicar todo o dinheiro da venda na aquisição de um ou mais imóveis
residenciais, no prazo de 180 dias após a celebração do contrato, fica livre da
cobrança de IR. Caso haja aplicação apenas parcial, a tributação será
proporcional à parcela não aplicada. O benefício, no entanto, é válido somente
a cada cinco anos.
“Importante
ressaltar que a compra deve ser feita em nome do contribuinte. Se sair em nome
do filho, por exemplo, não haverá isenção”, explica Antonio Teixeira, consultor
da IOB Folhamatic EBS, empresa do Grupo Sage. Outra observação relevante é que
o imposto precisa ser recolhido até o último dia útil do mês seguinte ao da
venda, e não durante o período de declaração de ajuste anual. Se o prazo não
for respeitado, haverá a cobrança de juros de 1% (mais a Selic acumulada no
período de atraso) e ainda multa de 0,33% ao dia, limitada a 20% do imposto
devido.
O
primeiro passo é fazer o download do Programa de Apuração dos Ganhos de Capital (GCap),
no qual deverão ser informados os dados da transação – como valores, forma (a
prazo ou à vista) e datas de aquisição e alienação. O próprio software fará o
cálculo do imposto. “Para não se perder, é aconselhável imprimir um histórico
da declaração de bens, pois ela servirá de base para as informações,
principalmente referentes às reformas”, diz Teixeira.
No
programa, há campos para o contribuinte informar as datas e os valores das
eventuais benfeitorias. Quanto maior o número de ampliações ou restaurações,
menor o imposto. Mas atenção: é necessário guardar todos os comprovantes de
pagamento e um fiscal ainda poderá averiguar o imóvel. “O
Fisco tem o direito de fiscalizar as benfeitorias em um prazo de cinco anos a
partir da venda. É raro acontecer, mas a Receita vem se aprimorando e apertando
o cerco”, alerta o advogado tributarista Samir Choaib.
Além das reformas,
também é possível acrescentar ao custo de aquisição da propriedade as quantias
gastas com o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), a corretagem e os
juros do financiamento. Isso ajudará a reduzir o ganho de capital e,
consequentemente, o valor do tributo pago ao governo.
BENEFÍCIO
DOS 180 DIAS
A
intenção de compra de um novo imóvel, para a obtenção do benefício, deve ser
informada durante o preenchimento do programa da Receita, o chamado GCap. Se a
aquisição não se concretizar no prazo de 180 dias, o contribuinte ainda terá 30
dias após esses seis meses para recolher o IR somente com juros, sem multa.
Neste
caso, no entanto, a Lei entenderá que ele já usufruiu da isenção, a qual só
poderá ser usada novamente após cinco anos. Se não quiser abrir mão do
benefício, basta pagar o IR com juros e multa. Segundo os tributaristas, o
ideal é fazer uma operação casada, para evitar essas futuras complicações
tributárias. Ou seja, a orientação é planejar a compra já durante a venda.
Caso
o período de 180 dias comece em um ano e termine em outro, e a compra não se
concretize neste intervalo, haverá ainda outro incoveniente: a retificação da
declaração anual do IR. Isso ocorre porque a Receita utiliza os dados
informados no GCap. Se considerarmos, então, que a venda ocorreu em novembro de
2013, o prazo se encerrará em maio de 2014 e na declaração de ajuste constará
que o proprietário se utilizou do benefício. Portanto, se quiser pagar o IR com
multa para não perder a isenção, o caminho é corrigir o GCap e depois entregar
uma retificadora.
OUTRAS
ISENÇÕES
Além
dessa, ainda há três isenções totais de IR sobre o ganho de capital na venda de
imóveis residenciais. São elas: imóvel de até R$ 35 mil, propriedade adquirida
antes de 1969 e único imóvel de até R$ 440 mil. Esta última, assim como a dos
180 dias, só é válida a cada cinco anos. Há, ainda, reduções gradativas para
imóveis comprados antes de 1988, as quais são calculadas automaticamente pelo
software.
E
uma proposta em tramitação no Congresso está tentando ampliar esses incentivos
fiscais ao mercado imobiliário. O projeto de Lei 5733/13 prevê isenção de 50%
do IR na venda do segundo imóvel residencial no período de cinco anos. O
abatimento estaria condicionado à aplicação do dinheiro na compra de um imóvel
novo, também dentro do prazo de seis meses.
O
texto, de autoria do senador licenciado e atual ministro da Pesca, Marcelo
Crivella, tramita em caráter conclusivo e será analisado, em regime de
prioridade, pelas comissões de Finanças e Tributação e de Constituição, Justiça
e Cidadania da Câmara.
Fonte:
Portal O Estadão
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