A forte valorização nos preços dos imóveis causa certo
receio nos brasileiros, que temem por uma bolha no setor imobiliário que
poderia estourar a qualquer momento, como ocorreu nos Estados Unidos em 2008.
Na última terça-feira, o Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP)
apresentou uma pesquisa que mostra que o mercado de imóveis novos em São Paulo
registrou queda de 49,1% de suas vendas em fevereiro, passando de 1.927, em
2013, para 981 unidades vendidas no segundo mês deste ano, o que já deixou alguns
analistas preocupados.
Ao mesmo tempo, com a queda das vendas de imóveis novos, os
anúncios e promoções começam a pipocar em sites, redes sociais, comerciais
televisivos, além de jornais e revistas. Todo esse apelo das empresas de
construção e de consultoras imobiliárias pode levar os consumidores a ficar tentados
a comprar, achando que estão fazendo um grande negócio, olhando os descontos e
a forte alta dos preços dos imóveis no passado. Mas pode não ser tão bom assim.
Quanto vale o imóvel
O professor do Ibmec-RJ e gestor da Simplific, Alexandre
Espírito Santo, que não acredita que haja uma bolha como a dos EUA no mercado
imobiliário brasileiro, recomenda cautela aos compradores, apesar dos descontos
e de eventuais quedas nos preços. “Temos que ver se os preços já não estariam
perto dos ‘valuations’ (valor justo) deles”, disse.
Para o professor, “a ‘bolha’ do setor imobiliário brasileiro
vai murchar aos poucos, e não estourar como lá fora”. O que parece estar
começando a acontecer, com a queda nas vendas e a desaceleração dos preços
registradas pelo índice FipeZap e pelo Secovi.
Na opinião de Espírito Santo, podemos definir uma bolha
imobiliária de duas formas. A primeira, é a de preços muito acima do
“valuation”, ou seja, do quanto o imóvel deveria valer por algum tempo. A
segunda, é a de pessoas estarem comprando ativos por conta de um “oba-oba”,
levadas pelo momento e pela expectativa de um ganho muito maior no futuro, o
que não parece ainda ser o caso brasileiro.
Simulação
Quem quer comprar tem antes que fazer as contas, tem que se
planejar para ver se realmente vale a pena comprar o imóvel em vez de alugá-lo,
afirma Espírito Santo.
Ele sugere que o consumidor descubra quanto custa o
apartamento ou a casa em questão e quanto ela renderia de aluguel para ele. “Há
muitos anos, conseguíamos alugar o imóvel por uma quantia em torno de 1% do
valor da propriedade ao mês, mas hoje esse percentual caiu para 0,3%, 0,4%”,
lembra.
Ao comprar um imóvel, é preciso ter em mente o quanto se
quer gastar. “Por exemplo, R$ 1 milhão? Quanto eu conseguiria de aluguel? R$ 4
mil por mês? Isso dá 0,4% mensal”, explica. Assim, o consumidor deve ver em
quanto tempo terá o chamado “pay back”, ou seja, o tempo para se ter o retorno
do preço pago pelo imóvel, nesse caso de 21 anos. “É barato? Não é! Abaixo de
20 anos eu até pensaria, 15 anos, por exemplo. Mas perto ou acima de 20 anos
está caro”, avalia.
Valorização deve ser menor
Outra forma de avaliar a compra de um imóvel seria contar,
além do retorno do aluguel, com a valorização de mercado da propriedade. Mas,
depois da forte alta dos preços nos últimos anos, a valorização não deve ser
tão grande.
O problema, diz Espírito Santo, é que as pessoas têm a
percepção errônea de que, se subiu tanto nos últimos anos, o preço vai
continuar a subir mais. Mas não há garantia de que a alta vai continuar, e até
o contrário pode acontecer. “É uma inocência financeira que, muitas vezes, leva
o comprador a se empolgar e cair na facilidade do crédito”. E é isso que mais
preocupa o professor.
‘Não há bolha, mas não está nada barato’
Os preços subiram muito nos últimos anos porque o governo
passou a incentivar a compra de imóveis com a facilitação ao crédito. Os bancos
também aumentaram a oferta de empréstimos, diante do cenário mais estável da
economia e da queda dos juros e das regras mais claras para retomada do imóvel
em caso de não pagamento.
Com mais dinheiro e mais compradores, os preços dos imóveis
dispararam. De acordo com o Banco Central, nos últimos cinco anos os imóveis
residenciais tiveram valorização de 155%.
O preço do metro quadrado anunciado para venda no Brasil
cresceu 13,7% em 2013, segundo o índice FipeZap. Mas, em março deste ano, a
valorização já foi menor do que a inflação oficial, o,64% em relação a
fevereiro, ante 0,84% do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA),
referência nas metas de inflação do governo. Além disso, o aumento de preço
acumulado em 12 meses vem recuando, de 13,74% em dezembro para 12,9% em março.
Enquanto isso, o volume de financiamentos imobiliários com
recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) continua em
expansão. Subiu 32% em 2013 em relação a 2012, de acordo com a Associação
Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) –
totalizando R$ 109,2 bilhões.
Alugar em vez de comprar
Espírito Santo sugere que quem puder adiar a compra e passar
a alugar, é melhor. “Em termos de ‘valuations’, os preços encontram-se em um
patamar salgado. Nada muito convidativo, apesar do desaquecimento, não está
nada barato”, diz. “A menos que seja um sonho a ser realizado, uma extrema
necessidade ou que seja uma barganha”, afirma. E, mesmo nesses casos, a ordem é
negociar, pois o poder do comprador hoje é maior.
Espírito Santo acredita que a tendência dos preços no
mercado imobiliário é de queda contínua. “O mercado estava precisando de algum
ajuste, muitas pessoas compraram, não conseguiram pagar o financiamento e agora
querem passar o imóvel adiante, alguns até com desconto”, observa.
Bolha que murcha e não explode
O professor não acredita, porém, que os preços aqui vão
despencar como ocorreu nos Estados Unidos após o estouro da bolha do subprime,
como eram chamados os empréstimos imobiliários malfeitos pelos bancos
americanos. Para ele, os preços podem cair e passar por uma correção, mas é
como se tivéssemos uma bolha que não estourasse, e, sim, murchasse. O fato é
que há déficit habitacional no Brasil, o que sustenta a procura por imóveis por
muito tempo ainda, afirma.
Selic
Ao mesmo tempo em que os preços dos imóveis se estabilizaram
ou começam a cair, as opções para quem tem dinheiro para aplicar melhoraram com
a alta da taxa de juros. “Hoje, o ideal seria aplicar o dinheiro na Selic e
alugar um imóvel”, diz Espírito Santo. “O aluguel sairia por 0,3%, 0,4% ao mês,
ao mesmo tempo em que o consumidor ganharia 0,8% com a Selic”, observa.
Imagina depois da Copa
O maior evento do ano, a Copa do Mundo, deve criar uma
grande procura por imóveis para alugar, o chamado aluguel temporário, que vai
atender à demanda de jornalistas, turistas, equipes e comissões dos times e
países e membros da FIFA, ou daqueles que não encontrarem vagas em hotéis. “Mas
não podemos nos iludir por causa da Copa”, disse o professor.
Para ele, vai chover oferta de aluguel depois que o evento
terminar. “Com isso, o preço dos imóveis será afetado, e a tendência é de que
não haja alta daqui para frente, acredito que nem em 2015″, alerta. “É possível
que haja até uma tendência de queda [dos preços]”, conclui.
Fonte: Yahoo Notícias
Link de origem: https://br.noticias.yahoo.com/blogs/blog-pavini/vendas-caem-e-bolha-imobili%C3%A1ria-murcha-ser%C3%A1-hora-164919883.html
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